疫情期间免租的主要原因和依据如下：

不可抗力条款

疫情被认定为典型的不可抗力事件，根据《民法典》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

由于疫情的影响，许多租赁合同无法履行，因此承租人可以依据不可抗力的性质和具体情况，要求减免租金。

公平原则

公平原则要求在处理涉及双方利益的问题时，应当公平合理地进行权衡和分配。在疫情期间，由于不可抗力因素的影响，继续履行租赁合同可能对承租人造成不公平的负担，因此承租人可以向出租人提出减免租金的请求。

情势变更原则

情势变更原则是指合同成立后，因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，导致继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的时，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。在疫情期间，由于疫情的影响，继续履行租赁合同可能对承租人造成重大损失，因此，承租人可以根据情势变更原则要求减免租金。

帮扶市场主体

租金减免政策主要为了帮扶市场主体在疫情期间克服困难，保障社会市场经济秩序的稳定。特别是对于受疫情影响严重、经营困难的传统服务业，如餐饮、住宿、旅游、美容美发等行业，国家出台了租金减免政策来优先帮扶。

行政管控政策

如果租赁房屋因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行，如政府要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院等，则应当免除租金。

实际影响与协商

承租人因疫情原因遭受重大损失，导致合同履行显失公平，可以依据公平原则或情势变更要求减免部分租金。这需要承租人向出租人说明原因，并提出书面的申请，最终由双方达成一致意见。

国家与地方政策

虽然国家层面没有统一的政策，但各省、直辖市和自治区依据当地具体情况出台了地方政策，鼓励出租人减免经营者的租金。个人房屋租户通常无法因未入住而要求减免租金，但可以根据租房合同中的相关条款进行协商。

综上所述，疫情期间免租的主要依据是《民法典》中的不可抗力条款、公平原则和情势变更原则，同时考虑到疫情对不同行业和个体的影响程度，政府也出台了相应的租金减免政策来帮扶企业和个人渡过难关。